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:: Immo en France & sa Grande Magouille ::

 
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€goldster


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MessagePosté le: Lun 16 Aoû - 18:54 (2010)    Sujet du message: Immo en France & sa Grande Magouille Répondre en citant

Calcul des prix immobiliers en France : la grande magouille dévoilée.
l’immobilier en France ?

Réponse : les notaires et les agents immobiliers avec la FNAIM.

Le Sénat Français a enquêté sur les méthodologies employées par ces deux organismes pour mesurer l’évolution des prix immobiliers. Je vais m’appuyer dessus dans le reste de cet article, car il est difficile de taxer de subjectivité les sénateurs !

Tout a commencé quand ces sénateurs ont relevé des divergences de plus en plus flagrantes entre les indices des notaires et celui des agents immobiliers. En deux ans, un écart de 5% s’est créé entre les deux indices censés mesurer tous les deux l’évolution du marché immobilier à l’échelle nationale.

5%, c’est faible ? En même temps, cela correspond tout de même à la performance du monétaire net d’impôts, donc deux ans de trésorerie rémunérée de différence !

Etudier le rapport du Sénat est instructif. Je dirai même que je reste poli. La vérité est que c’est tout simplement ahurissant.

Résumons le marché de l’ancien en France. Il existe environ 800.000 transactions par an. La base des notaires enregistre 500.000 transactions contre 140.000 pour l’indice des agents immobiliers. En effet, par définition, les transactions réalisées entre particuliers (plus de la moitié chaque année) échappent à la vision des agents immobiliers. Idem pour les transactions qui ont abouti par l’intermédiaire d’agents immobiliers non affiliés à la FNAIM, soit environ 40% d’entre eux.

Donc Avantage théorique aux notaires, car ils ont une vision plus large du marché.

Seulement, pourquoi faire simple quand on peut faire compliquer. Une constante en France…

Les notaires à l’aide de l’INSEE (l’INSEE, n’oublions pas, a été reconnue coupable de malversations statistiques dans le décompte du chômage. Elle se trouve en outre sous un feu nourri de critiques, qui sont, à mon sens, justifiées en ce qui concerne le calcul du pouvoir d’achat et de l’inflation) ont établi un parc de références d’environ 1,2 millions de biens, une sorte d’échantillon représentatif sur tout le territoire. Les fameuses 500.000 transactions (prix de transaction réels) ne servent en réalité qu’à actualiser le prix des biens fictifs de l’échantillon. Renversant non ?

Donc, à ce stade, normalement, vous basculez dans le camp des agents immobiliers, vu la complexité et l’inefficacité du système des notaires. En ce qui me concerne, je pensais auparavant que les prix de transactions réels servaient directement à établir les indices des notaires. Quelle naïveté, j’en conviens…

Seulement, les agents immobiliers à travers la FNAIM ont du se dire que faire la compète avec les notaires, question indices foireux, était obligatoire… Du coup, ils ont pris les 120.000 transactions qu’ils enregistrent, qui sont rappelons le, non représentatives de l’ensemble du marché de l’ancien. Et ils ont calculé des indices régionaux, eux même servant de synthèse pour l’élaboration d’un indice national.

Avec le système des agents immobiliers, nous ne sommes plus dans le domaine du fictif, mais face à un gros souci de pondération. Des secteurs géographiques sont sous représentés en fonction de la présence plus ou moins intensive d’agents immobiliers affiliés à la FNAIM. Une région qui grimpe fort et dont les transactions sont largement couvertes par les agents FNAIM va obtenir un indice régional qui explose et qui influencera la moyenne des 22 régions de l’indice national. Inversement, une région rurale aura une influence plus faible presque mécaniquement.

En plus, les chiffres des notaires et des agents sont moyennés. Les notaires comparent le chiffre du trimestre à celui du trimestre de l’année précédente. Les agents immobiliers comparent le taux annuel moyen à celui du taux annuel moyen de l’année précédente. Implicitement avec ce système, les chiffres sont moyennés sur deux ans…

Bref, c’est littéralement du délire intellectuel.

Pourtant, les choses vont encore plus loin. Partant du principe que la majorité des transactions a lieu sur des F2, F3 et F4, les notaires comme les agents immobiliers corrigent les données, à l’aide de coefficients… Plus rigolo encore, les bases de données sont nourries par les notaires et les agents immobiliers eux-mêmes sur la seule foi d’une déclaration. Le Sénat note que 63% seulement des transactions sont retranscrites par les clercs de notaires. Ma femme est clerc de notaires... Dans la pratique, bien souvent, les caractéristiques des biens ne sont pas sérieusement remplies, alors même qu’elles sont censées servir à l’élaboration des coefficients correctifs !

Charles DEREEPER
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MessagePosté le: Lun 16 Aoû - 18:54 (2010)    Sujet du message: Publicité

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